מונחים לדייר

קשיש מוגדר כבעל דירה בבית משותף שבמועד בו נתחמה עסקת פינוי-בינוי ראשונה מלאו לו 70 שנים.

סירוב של קשיש בן 75 ומעלה או שבעל הדירה שמסרב הינו חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק עלול להיחשב סירוב סביר בנסיבות שלא הוצעו לא החלופות המנויות בחוק.

הרוב הדרוש בחוק הינו 67% מבעלי הדירות בכל בית המשותף ובמתחם.

היטל ההשבחה עומד על 25% כברירת המחדל של החוק, הרשויות יכולות לקבוע אזורים בהם יחול היטל השבחה בגובה אחר, עד היום כמעט ולא בוצע ביטול של היטל השבחה על ידי הרשויות.

פטור ממס שבח ומס רכישה בביצוע העסקה בהתאם לתיקונים בחוק ניתן כיום לכל מי שבבעלותו דירה אחת או יותר במתחם.

חשבון ליווי מלא סגור הינו תנאי הכרחי לביצוע פרויקט התחדשות עירונית המבטיח לבעלי הדירות ולרוכשים מהשוק החופשי את קבלת הדירה החדשה/שווי הדירה והדבר מעניק רשת ביטחון מלאה לבעלי הדירות והרוכשים.
חשבון ליווי מלא סגור משמעותו שכל הכספים אשר נכנסים לפרויקט נכנסים לחשבון הליווי, הוצאת כספים מחשבון הליווי מתבצע רק באישור המפקח של הבנק אשר מגיע לשטח ובודק את קצב ההתקדמות ולפי זה "משחרר" כספים ליזמים לתשלום לאנשי המקצוע כנגד חשבוניות.

בעלי הדירות בבתים המשותפים שנמצאים במתחם.

נסח רישום של משרד המשפטים – הרשות לרישום והסדר מקרקעין", הנסח הנ"ל מאשר ומציג את בעלי הזכויות בנכס, רישומי הערות אזהרה, משכנתאות, מנהלי עזבון, אפוטרופוסים, צווי בית משפט, עיקולים וכו'..

עורך דין בעלי הדירות הינו בעל מקצוע מנוסה אשר מייצג רק את בעלי הדירות בפרויקט הנ"ל מול היזם הנבחר. עורך דין בעלי הדירות נבחר ע"י נציגות הדיירים.

עורך הדין של היזם מייצג בעסקה רק את היזם הנבחר וכמובן שממנה אותו היזם.

בהחלטת וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הומלץ כי עורך דין דיירים לא ייצג באותה עסקה ובעסקה אחרת את היזם שכן השכר מתקבל מהיזם ישירות לעורך הדין ולכן בייצוג של אותו עורך דין את היזם ואת הדיירים קיים סיכוי ממשי לניגוד עניינים לטובת היזם, דבר אשר ייפגע בזכויות בעלי הדירות.

תכנית בניין עיר אשר היזם הנבחר ו/או המנהלת מקדמים בוועדות השונות לצורך הגדלת הזכויות הקיימות על שטח המתחם ובמידת הצורך מתבצע איחוד וחלוקה מחדש של החלקות במתחם.

תכנית אב הינה תכנית ראשית אשר הרשויות מקדמות ומאשרות, תכנית זאת משקפת את השאיפה של הרשות למקומות שמיועדים להתחדשות עירונית, לבניה חדשה, מסחר, שדרוג תשתיות וכו'.

תקן 21 של מועצת השמאים הינו כלי מקצועי מדיד ויעיל לביצוע הגנה מרבית על משולש הצדדים בפרויקט פינוי-בינוי (בעלי זכויות, יזם ובנק מלווה). תקן 21 בודק ומוודא את כדאיות הפרויקט וודאות הפרויקט מבחינה כלכלית. תקן 21 הינו משמש כ"רף הכניסה" לליווי בנקאי לפרויקט.

מוסד תכנון אשר פועל במסגרת הרשות המקומית, לרוב בוועדה זו יושבים חברי הרשות המקומית. וועדה זו מוסמכת לנפק היתרי בניה ובמקרים מסוימים יכולה הוועדה לאשר תוכניות שונות. הוועדה משמשת כגוף תכנוני ושיפוטי.

מוסד תכנון אשר אחראי על המחוז בו הוא נמצא, בוועדה זו חברים של 9 נציגי משרדי הממשלה שיש להם זיקה לענייני תכנון, 5 נציגי רשויות מקומיות שנמצאות במחוז ונציגי גופים ציבוריים (רמ"י, ארגונים סביבתיים והמהנדסים והאדריכלים). וועדה זו מוסמכת לאשר תוכניות רבות (תוכניות מפורטות, תוכניות מתאר מקומיות, תב"עות ועוד. הוועדה משמשת כגוף תכנוני ושיפוטי, נכון לשנת 2022 קיימות 7 וועדות מחוזיות בישראל.

המוסד התכנוני העליון במדינה. וועדה ו ממוקמת בירושלים. בוועדה זו חברים 11 חברי ממשלה או נציגיהם, נציג רשות הטבע והגנים, 5 נציגי ראשי ערים, 3 נציגי וועדות מקומיות, 2 נציגי וועדות מחוזיות, נציג מהנדסים ואדריכלים, נציג ארגוני הנשים, נציג המוסדות האקדמאיים, נציג מוסדות המיישבים, סוציולוג, נציג ארגון הגג של הארגונים הסביבתיים ונציג הדור הצעיר. סה"כ 36 חברים בוועדה. הוועדה מוסמכת לאשר תוכניות מתאר מחוזיות, הכנת תוכניות מתאר ארציות לאישור הממשלה ועוד. הוועדה משמשת כגוף תכנוני ושיפוטי.

הוועדה למתחמים מועדפים לדיור, הוועדה הוקמה בשנת 2014 ככלי לפתרון משבר הדיור במדינת ישראל. הוועדה פועלת מכוח חוק הותמ"ל. מטרת הוועדה היא להגדיל את היצע יחידות הדירות שנבנות ויחידות אשר מיועדות להשכרה ארוכת טווח. תכנית ש"נכנסת" לדיונים בותמ"ל תמשיך ותידון רק בותמ"ל. לוח הזמנים של הוועדה הינו קשיח ותוך 24 חודשים התכנית תאושר/תאושר בשינויים/תדחה ממועד הגשתה. הוועדה דנה בתוכניות אשר להן היקף נרחב (פינוי בינוי 500 יח"ד ומעלה, קרקע פרטית 750 יח"ד ומעלה, יישובי מיעוטים 200 יח"ד ומעלה).

מכוח תכנית בניין עיר שתאושר, ניתן להוציא היתר בניה למתחם הפרטני, לאחר קבלת היתר בניה זה מתבצע שלב פינוי בעלי הדירות מהבתים המשותפים ולאחר מכן מתבצעת ההריסה והתחלת הבניה החדשה.

המפרט הטכני מוכן על ידי מפקח הדיירים, הנציגות ואנשי המקצוע יתנו הערות ולאחר מכן מצורף לחוברת המכרז ליזמים כחלק בלתי נפרד מהמכרז. המפרט הטכני של בעלי הדירות בשום שלב לא ייפחת מהמפרט הטכני של דירות היזם.

ייפוי כח הוא מתן הרשאה למיופה הכוח (צד ב') לבצע פעולה משפטית כלשהי בשם מייפה הכוח. בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) יש צורך במתן ייפוי כח לעורכי הדין בשביל שהיזם יוכל לבצע פעולות כמו תכנון, הבטחת ההתקשרות, ביצוע פעולות מול הרשויות, ביצוע תביעת דייר סרבן על ידי היזם בשם בעלי הזכויות, רישום הזכויות החדשות ועוד.

הרשות המקומית היא הגורם המוביל את ההתחדשות העירונית בתחומה החל מהשלב הראשוני ועד לשלב הסופי. כל מתחם שיוצע במסלול הרשויות המקומיות עליו לעמוד בשני שלבי מיון עיקריים. תחילה על הרשות המקומית לבחור את המתחמים המיועדים על ידה לעבור התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי. לאחר מכן מתחמים אלו עוברים לשלב המיונים. המסלול מיועד רק לרשויות המקומיות.

המסלול מיועד ליזמים/דיירים המבקשים כי המדינה תכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. במסלול  זה היזם אינו משלם על הקרקע שעלותה גבוהה והינה חלק ניכר מחישוב מחיר מכירת הדירות החדשות, אלא היזם מקבל זכויות בניה עודפות – לדוגמא על כל דירה קיימת שהיזם הורס הוא מקבל זכויות לבניית 3 דירות חדשות (מכפיל 1:3). ההכרזה של המדינה מקנה הטבות במס שבח, מס רכישה, מע"מ על שירותי הבניה והיזם מצדו מממן את הכנת התכנית ואישורה בוועדות התכנון השונות. תוקף הכרזה במסלול זה הינה 6 שנים ממועד ההכרזה וניתן להאריך ב-6 שנים נוספות. התנאים במסלול זה נקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין .